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강남 분양가 5억 더 내린다…'반값 아파트' 시뮬레이션 해보니

중앙일보입력 2020.08.13

서울 강남 재건축 아파트의 국민주택 규모(전용 84㎡) 분양가가 지금보다 5억원 더 내려가 주변 시세보다 10억원 넘게 저렴할 전망이다. 

7월 말부터 본격 시행에 들어간 분양가상한제 적용을 받아 분양할 단지다. 현재 주택도시보증공사(HUG)의 규제 가격보다 3.3㎡당 1000만원 넘게 싸다.
  
강남 2개 단지 분양가 시뮬레이션

본지가 익명을 요구한 부동산연구기관에 의뢰해 강남 재건축 단지 두 곳의 상한제 분양가를 시뮬레이션한 결과 3.3㎡당 3500만~4500만원으로 예상됐다. 시뮬레이션 대상 단지는 이미 분양해 상한제를 피한 곳인데, 분양가 비교를 위해 조사 대상으로 삼았다. 공사비 등 실제 비용을 반영하기에도 용이하다. 
 
상한제 분양가는 땅값과 건축비를 합쳐 정한다. 재건축 사업장 등 민간택지 분양가 상한제의 분양가 산정 원칙에 따라 토지비는 감정평가 금액으로 매겼다. 건축비는 재건축 계획상의 비용을 기준으로 정부의 기본형 건축비에 가산비용을 더했다.  
 
두 단지 모두 강남에 있지만 분양가 차이는 꽤 났다. 주로 땅값 때문이다. 건축비는 3.3㎡당 930만~940만원으로 비슷했다. 하지만 토지비가 2600만~3100만원으로 20% 가까이 벌어졌다. 연구기관 관계자는 “규모, 땅 모양, 대중교통 접근성 등 입지여건에 따라 땅값 차이가 크다”고 말했다. 
  
두 단지 중 저렴한 단지는 지하철역에서 더 멀고 단지 규모도 다른 단지의 3분의 2 수준이다. 개별공시지가도 10~20% 차이 난다. 두 곳 모두 강남 최고의 입지는 아니어서 더 좋은 입지 여건을 갖춘 단지의 분양가는 3.3㎡당 4000만원을 넘길 것으로 예상한다. 연구기관 측은 “공시지가 차이 등을 고려하면 강남 최고
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